至臻聯(lián)合會計事務所作為一家國際化，多元化的老牌會計事務所，我們將設立專輯文章，分期為大家詳盡的講解《德國投資的注意事項》。

德國土地所有權絕大部分歸屬私人，也有一部分歸公眾所有（如國家、州、市鎮(zhèn)所有）。德國《土地使用權條例》第1款規(guī)定：土地使用權是可以買賣、可以繼承的，在土地的地上或地下，可擁有建筑物權力。通過德國《公寓式住房所有權法》，土地使用權也可以運用到公寓式住房，成為公寓式住房土地使用權。土地所有者和土地使用權者到公證處簽訂土地使用權合同，然后在地方法院地籍登記所登記。

地籍登記所向土地使用權者發(fā)放地籍簿，并在土地所有者地籍簿的權益和限制的第一項上，注明已出讓土地使用權。土地使用權年限由合同來確定，居住用地一般為99年，工業(yè)用地一般為70年。通常，土地使用權者每年向土地所有者交付土地使用金，合同規(guī)定的土地使用金數(shù)額也登記入地籍簿中。土地使用期結束后，土地使用權回歸土地所有者，作為組成部分的建筑物也隨土地使用權回歸土地所有者所有，但土地所有者要向土地使用權者支付建筑物賠償費。土地使用權可一次或多次延長。在大多合同中都約定，土地使用權者有優(yōu)先購買土地權力。在德國，土地使用權擁有者也有自己的地籍簿，地籍簿中登記的土地使用權包括對建筑物或住房的所有權。

德國的土地使用權是有價值的?！兜聡恋貎r值評估條例》和《土地價值評估大綱》（WertR）對土地使用權價值評估有具體規(guī)定。簡單地說，土地使用權價值由兩部分組成，一是土地部分，一是建筑物部分。土地部分價值來自于土地使用期限內(nèi)一般地租和具體土地使用金之間的差價。地租和具體土地使用金差價越大，土地使用剩余年限越長，土地使用權中土地部分價值就越高。在土地所有者未出讓土地使用權情況下，土地和地上建筑物的價值完全歸土地所有者所有；在出讓土地使用權之后，土地價值就被分為兩個部分，一部分歸土地所有者，另一部分歸土地使用權擁有者。在德國，土地使用權擁有者所持的土地價值接近土地價值總額50%的情況頗為普遍，原因是地租和具體土地使用金的差價大，土地使用年限長。這樣，土地使用權全部價值即由部分土地價值和100%的建筑物價值組成。

德國的土地使用權像土地所有權一樣，使用權擁有者有自己的地籍簿，房產(chǎn)所有權和土地使用權登記在一本地籍簿內(nèi)，運作和管理比較方便。

在德國，土地使用權擁有者通常每年向土地所有者支付土地使用金，而不是一次性支付土地使用金。但是德國法律也允許一次性支付土地使用金，在土地所有者同意的情況下，法律同樣允許土地使用者根本不支付土地使用金。